Réaliser le droit au logement pour tous

Le droit au logement est un droit reconnu comme fondamental. Ce n’est pas du tout le cas dans notre pays.

La Déclaration des droits de l’homme adoptée par les Nations unies le 10 décembre 1948 stipule pourtant dans son article 25 que « Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l’alimentation, l’habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires ».

Mais, sur le marché immobilier, la seule loi respectée est celle des moyens financiers. Le marché immobilier est essentiellement laissé aux mains de promoteurs privés et de spéculateurs qui voient Bruxelles et les grandes villes wallonnes comme un immense Monopoly. C’est ce qu’illustre par exemple le cas du site de Tour et Taxis à Bruxelles qui va rapporter au promoteur-acheteur 33 fois la somme versée aux pouvoirs publics.

C’est aussi ce qu’a fait Iret Developpment, maître d’œuvre pour le centre commercial Rive gauche à Charleroi, qu’il a vendu par la suite en faisant 100 millions d’euros de bénéfice. Ce ne sont pas les promoteurs qui doivent détenir les clés du marché de l’immobilier. Ce sont les citoyens.

La conséquence, c’est que les jeunes qui débutent maintenant dans la vie ont de plus en plus de mal à avoir accès à l’achat ou à la location d’un logement.

Nous sommes face à une véritable crise du logement, une pénurie de logements accessibles et de qualité. Ainsi, la ministre wallonne du Logement Valérie De Bue admet elle-même qu’il faudra 150 000 logements de plus en Wallonie pour satisfaire la demande qui se manifestera d’ici 2026. Les besoins à Bruxelles sont tout aussi criants avec une démographie en hausse (plus de 200 000 habitants en plus en vingt ans).

Cette pénurie de logements engendre une pression sur les prix. C’est dans le segment des logements les meilleur marché que cette pression est la plus forte. La conséquence est que ceux qui peuvent acheter sont ceux qui bénéficient d’une aide extérieure. Les autres se retrouvent exclus du marché de l’achat de logement.

Cette montée des prix ne pousse pas les acteurs propriétaires sur le marché locatif à rendre les logements plus qualitatifs. Ce cocktail d’un marché privé non régulé et d’un parc immobilier public très réduit fait que l’offre est souvent chère et de piètre qualité.

Le parc locatif représente un tiers du parc immobilier wallon et sept dixièmes du parc immobilier bruxellois, et les prix des loyers explosent. À Bruxelles-Ville, les loyers ont augmenté de plus de 30 % dans les dix dernières années. Dans les communes populaires bruxelloises, les loyers ont encore plus fortement augmenté : près de 50 % de hausse à Schaerbeek et même plus de 60 % à Molenbeek. En dix ans, les loyers ont augmenté de plus de 20 % au-dessus du coût de la vie. Les loyers augmentent donc beaucoup plus vite que les salaires. C’est aussi le cas dans beaucoup de villes en Wallonie.

Et pourtant, ces logements n’ont pas augmenté en taille ou en confort. Au cours de cette période, on peut aussi constater que, pour une partie importante de la population, la part des revenus consacrée aux coûts locatifs est en augmentation constante.

Il est urgent d’instaurer un véritable contrôle des loyers des logements privés afin de stopper cette augmentation. En effet, les coûts locatifs représentent 36 % en moyenne des dépenses d’un ménage wallon locataire et même près de la moitié pour un ménage bruxellois locataire.

Nous voulons que la Région wallonne et la Région bruxelloise instaurent une grille contraignante des loyers. À Bruxelles, les parlementaires du PTB ont introduit un projet de décret dans ce sens en 2015, et en Wallonie en 2016.

Cette grille des loyers contraignante se base sur le revenu médian et sur des critères objectifs : la qualité du logement, le nombre de chambres, le confort, l’économie d’énergie… Nous attribuons à chaque critère un certain nombre de points et chaque point correspond à une somme fixe. Ainsi, nous pouvons déterminer le loyer maximum qui ne pourra pas être dépassé par les propriétaires. Si le propriétaire ne respecte pas la grille des loyers, le locataire aura le droit de s’adresser gratuitement au juge afin que le propriétaire réajuste le loyer.

Cette proposition du PTB a été rediscutée en 2018 en commission au Parlement wallon. Le MR et le cdH s’y sont opposés et le PS s’est abstenu. Le gouvernement MR/CDH a finalement mis sur pied une grille simplement indicative. Ce qui signifie que le locataire qui paie un loyer trop élevé sera juste informé par cette grille qu’il est floué, mais ce sera sans effet sur le propriétaire.

Même chose en Région bruxelloise, où l’instauration par le gouvernement bruxellois (PS-CDH-Défi) d’une grille indicative en 2017 a pour seule conséquence que le propriétaire d’un logement trop cher… n’est pas obligé de baisser le loyer. Comble de cette grille : la référence des loyers de base est trop élevée et laisse une marge au propriétaire. Résultat : selon cette grille, plus de 85 % des loyers ne sont pas trop chers. Un amendement en juillet 2017 du PTB à la nouvelle loi concernant le bail demandant l’instauration d’une grille contraignante a été rejeté par les partis de la majorité régionale.

Or la proposition PTB permettrait au contraire de faire baisser les loyers de 20 % en moyenne, pour revenir aux prix de 2004, avant que les loyers explosent. À Bruxelles, par exemple, pour un loyer de 700 euros à l’heure actuelle, le locataire gagnerait en moyenne 140 euros par mois de pouvoir d’achat. Ce genre de mesure s’applique déjà dans d’autres pays comme les Pays-Bas, ou dans d’autres villes à l’étranger comme Vienne ou Berlin.

Malgré l’explosion des prix, la qualité des logements loués n’est pas en amélioration. Ainsi, près d’un tiers des logements wallons ont des problèmes d’humidité, de chauffage ou provoquent des soucis de santé. Nous voulons aussi instaurer l’obligation pour chaque bien de disposer d’une attestation de conformité permettant d’évaluer la qualité du bien mis en location. Comme tout véhicule mis en circulation, chaque logement loué sera ainsi soumis à un contrôle de qualité. Cette attestation sera soit délivrée par un professionnel du secteur agréé par la commune, soit par les services communaux ou régionaux.

Actuellement, ce sont surtout les gens ayant les plus gros revenus qui peuvent se permettre d’acheter un bien. Une grande partie des biens sont aussi acquis par des promoteurs immobiliers dans le but de s’enrichir (spéculation).

Or un tiers des jeunes ménages wallons est dans l’impossibilité d’acheter une maison. La hausse du prix d’achat des maisons rend peu accessible le logement à des habitants aux revenus modestes et moyens. Au cours de ces huit dernières années, le prix d’achat d’une maison a fait en moyenne un bond de plus de 18 % en Wallonie. À Bruxelles, le prix moyen d’un appartement dépasse les 250 000 euros.

Nous voulons permettre aux candidats-propriétaires moins nantis de pouvoir acquérir un logement.

Nous voulons réviser la fiscalité immobilière pour qu’elle soit plus progressive, que les promoteurs immobiliers et les grands multipropriétaires (plus de dix logements en location) paient beaucoup plus et les petits propriétaires moins.

Nous le réalisons par une réforme du précompte immobilier qui serait progressif et tiendrait compte du revenu.

Nous mettons aussi en place une réforme des droits d’enregistrement qui seraient allégés pour les habitations de moindre valeur, uniquement dans le cadre d’un achat par un ménage à revenus modestes (pour éviter les effets pervers d’une éventuelle spéculation). Là aussi, nous voulons appliquer le principe de la progressivité.

Nous voulons aussi élargir l’offre de logements à bon marché. C’est possible par l’instauration de charges d’urbanisme pour les grands projets immobiliers des promoteurs privés, obligeant ceux-ci à construire un tiers de logement d’achat à prix abordable.

Il y a trop peu de logements sociaux par rapport à la demande. Le logement social est considéré comme un parent pauvre des politiques de logement. Les gouvernements wallons et bruxellois (avec la participation de tous les partis traditionnels) qui se sont succédé considèrent le marché immobilier comme la chasse gardée des promoteurs qui font de juteuses affaires dans les centres-ville. Ceux-ci profitent de l’explosion des prix à la location et à l’achat et concentrent les investissements sur des logements destinés à un public à hauts revenus. Dans ces conditions, il est inévitable que les prix augmentent. Les pouvoirs publics peuvent changer cette situation en construisant un large parc de logements publics qui exerce une pression à la baisse sur les prix en augmentant l’offre de logements de qualité et bon marché.

En comparaison avec d’autres pays européens, la Belgique compte une faible proportion de logements sociaux par rapport au nombre de ménages. Les listes et délais d’attente pour obtenir un logement social sont particulièrement longs. Et pourtant, le parc locatif social est en diminution. Entre 2006 et 2016, la Région wallonne a perdu quelque 2 000 logements sociaux. Et cela alors que 40 000 candidats-locataires sont en attente d’un logement social. À Bruxelles, 43 000 personnes sont sur les listes d’attente et seulement 110 logements sociaux sont construits par an.

Pour les partis traditionnels, le logement social se réduit à une solution temporaire destinée aux personnes trop pauvres pour pouvoir avoir accès au parc locatif privé ou pour pouvoir acheter un logement. Notre vision est inverse. Un parc locatif public, étendu et de qualité est une solution à une série de problèmes sociaux et environnementaux.

Nous voulons développer de manière bien plus large le logement social comme élément pour un meilleur pouvoir d’achat, contre la pauvreté, pour une meilleure qualité de vie et pour un meilleur environnement. Nous voulons aussi que des dizaines de milliers de travailleurs accèdent à ces logements. En élargissant le nombre de locataires, avec une partie qui a des revenus plus importants (et qui donc peuvent payer un loyer lié à leur revenu plus important), nous élargissons la base financière et nous pouvons beaucoup plus facilement assumer les investissements nécessaires pour les sociétés de logement. Nous quittons le concept actuel du « logement social parce qu’on a pas le choix » pour aller vers un logement social populaire qui peut accueillir tous ceux qui le souhaitent. Le logement social fait alors partie de la solution, pas du problème. À Vienne et à Amsterdam, le logement public social frôle les 50 %. Aux Pays-Bas, on dépasse un tiers de logements publics dans l’ensemble du parc locatif contre 6 % en Wallonie et 7 % à Bruxelles.

Dans notre pays, après la Seconde Guerre mondiale, le logement social était ouvert à de larges catégories de travailleurs, leur construction était promue et soutenue par des aides publiques. On a même atteint le chiffre de 12 000 logements construits par année dans les années 1970. Ce qui a été arrêté avec la vague des politiques d’austérité des années 1980-1990.

Aujourd’hui, la Région wallonne et la Région bruxelloise ne se posent plus d’objectifs ambitieux en matière de logements sociaux. Elles espèrent que les acteurs privés du marché vont résoudre le problème. Ce qui n’est pas le cas.

Il est temps d’inverser la tendance. Pour garantir une offre suffisante, un seuil de 10 % de logements publics est une obligation élémentaire à respecter pour chaque commune. Or le gouvernement wallon PS-cdH n’avait déjà pas fait grand-chose pour faire respecter ce seuil légal, mais le gouvernement actuel MR-cdH l’a carrément supprimé. Les communes ne sont ainsi plus poussées à construire du logement social. La Région wallonne doit à nouveau rendre effective pour les communes l’obligation de disposer de 10 % de logements sociaux sur leur territoire. Même chose en Région bruxelloise. Mais il faut plus. Beaucoup plus.

La Région wallonne et la Région bruxelloise lancent un vaste master-plan de construction et de rénovation de logements. Ce master-plan est mis sur pied et exécuté par une société publique régionale de construction et de rénovation de logements publics. Cette société chapeaute toute l’offre publique de logements dans la Région (CPAS, commune, AIS…). Cette société publique de logements peut exercer son droit de préemption et peut acheter, rénover et transformer des habitations à vendre en location publique. De cette manière, les logements publics créés sont des « maisons de rangée » intégrées dans la rue et nous évitons les grands blocs d’habitations.

Au niveau de l’ensemble de chacune des Régions, l’objectif est d’atteindre le cap de 20 % de logements publics de l’ensemble du parc immobilier à l’horizon 2030. C’est un objectif ambitieux, mais nécessaire au vu des besoins.

Les promoteurs privés peuvent aussi contribuer à ce qu’il y ait plus de logements sociaux.

Dans toutes les grandes villes wallonnes et à Bruxelles, on voit apparaître des projets immobiliers d’ampleur financés par des promoteurs privés. La création de centres commerciaux et de logements onéreux fait rage. Lorsqu’ils peuvent faire une plus-value, ces promoteurs vendent et s’en vont. Ce n’est pas acceptable.

Les communes peuvent imposer des charges d’urbanisme aux promoteurs de ces projets et la Région wallonne doit les soutenir dans cette démarche. Nous voulons imposer comme charge d’urbanisme une obligation à chaque promoteur d’un nouveau projet immobilier privé excédant 17 logements de construire un tiers de logements sociaux et un tiers de logement d’achat à prix abordable.

Nous voulons aussi protéger les locataires de logements sociaux.

En avril 2018, la ministre wallonne du Logement Valérie De Bue (MR) a décidé de supprimer le subside de 30 000 euros alloué au soutien de la fête des voisins au sein des logements sociaux. Elle a aussi modifié le mode de calcul des loyers des logements sociaux. Ce système de calcul aura pour conséquence d’augmenter certainement les loyers et, de manière très hypothétique, de diminuer les charges. Enfin, la ministre libérale veut aussi organiser la chasse aux logements comptant « trop » de chambres par rapport à la taille du ménage. En effet, selon la composition de votre ménage, vous pouvez accéder à un logement avec plus ou moins de chambres. La ministre veut faire déménager les locataires qui occupent un logement dont le nombre de chambres dépasse ce à quoi ils ont droit. Une décision que les sociétés de logements ne pratiquent pas systématiquement, car, comme elles le reconnaissent, le nombre de pièces ne fait pas la taille du logement et certains appartements sont trop exigus pour des familles malgré un nombre de chambres plus élevé.

La question de la rénovation est essentielle. Avec la banque d’investissement pour le climat, nous permettons à chacun de faire des emprunts écologiques autofinancés, via les économies d’énergie engendrées (tiers payant), pour les propriétaires.

Nous créons un guichet régional unique qui aura pour mission de gérer les demandes de location ainsi que d’offrir des informations pratiques utiles quand on cherche à louer ou à acheter.

En Wallonie, il y a entre 15 000 et 20 000 logements qui sont vides. Et il y a 15 000 autres logements vides à Bruxelles. À Bruxelles, il y a aussi près d’un million de mètres carrés de bureaux vides. Un tiers de cette surface peut être utilisée et reconvertie en logements sociaux.

Les logements vides ne peuvent pas exister dans le logement public, en dehors d’un petit nombre de logements de rotation, et il y en a pourtant plus de 5000 en Région wallonne. Il nous faut donc un cadastre précis des logements publics vides en Wallonie et à Bruxelles avec les raisons de cette vacance. Il est nécessaire d’avoir du personnel en suffisance de telle manière à pouvoir rapidement effectuer les travaux nécessaires à la remise en location des logements publics vides. Ainsi, les comités d’attribution peuvent fonctionner à plein régime et attribuer les logements vides.

Pour les logements vides privés, les outils existants comme l’amende administrative et le recours en justice pour cessation d’inoccupation doivent être maintenus et renforcés. Mais il est nécessaire d’en faire davantage.

Là aussi, nous réalisons un cadastre précis et transparent des logements vides. À cet effet, il est essentiel de disposer du personnel public nécessaire. Une ville comme Verviers fait figure d’exemple dans ce combat, car elle a simplement mandaté un de ses agents qui sillonne les rues à la recherche de logements inoccupés.

Un logement vide depuis trois ans doit être repris en gestion par les services publics. Soit par les Agences immobilières sociales qui doivent alors recevoir suffisamment de moyens pour gérer ce logement. Soit par les sociétés publiques de logements qui doivent recevoir les ressources nécessaires pour en assurer la rénovation et la remise sur le marché. Les propriétaires qui ne peuvent remettre leur bien sur le marché suite à des difficultés financières sont soutenus par les services régionaux pour que le bien puisse être remis en état.