De la chasse au logement au droit au logement

Le droit à un logement décent est inscrit dans la Constitution belge et dans la Déclaration universelle des droits de l'homme. Pourtant, il est resté lettre morte : un logement abordable et de qualité est devenu inaccessible pour de très nombreuses personnes. C'est ce qu'on appelle une crise du logement. L’origine de cette crise : tout le pouvoir est entre les mains des promoteurs immobiliers. Ce sont eux, avec les investisseurs et les spéculateurs qui dominent le secteur. Eux qui planifient ce qui sera construit et où. Leur but n’est pas de créer des logements abordables : ils construisent ce qui rapporte le plus. Des logements de standing et des immeubles à bureaux coûteux. Pour faire cela, ils ont carte blanche. En effet, les liens entre la sphère politique et les promoteurs immobiliers sont omniprésents : des responsables politiques siègent aux conseils d'administration des entreprises de construction ou possèdent eux-mêmes de telles entreprises. C’est ainsi qu’elles obtiennent les meilleurs emplacements dans la ville, pour construire au maximum.

Pour avantager les grandes entreprises de construction, les règles du secteur sont taillées sur mesure. Pensons aux Plans d’aménagement directeur, à Bruxelles : ces dispositifs qui permettent d’annuler toutes les règles d’urbanisme en vigueur pour mettre en place un cadre « clé sur porte » pour les promoteurs. Autour de la gare du Midi ou dans le quartier européen, pour construire des bureaux inutiles. À la porte d’Anderlecht ou sur la friche Josaphat, pour construire du logement de standing. Et au plateau du Heysel, pour bâtir un nouveau centre commercial. Des projets tous portés par quelques barons du béton avec qui le gouvernement Vervoort s’affiche dans les salons immobiliers en Belgique et à l’étranger. Et en Wallonie ? Prenons Charleroi, ville où Paul Magnette (PS) est bourgmestre. Sa récente conversion à l’écosocialisme ne semble pas encore avoir changé sa vision de la ville. Un de ses projets phares : construire en plein centre-ville une marina pour yachts, entourée de logements de luxe. Autrement dit, rien qui ne réponde aux besoins des habitants. Un projet pourtant tout profit pour le géant français de l’immobilier Eiffage, qui construira l’ensemble du complexe. Autre exemple : le groupe Ackermans & Van Haren qui a mis la main sur le terrain de Tour et Taxis, à Bruxelles. Au départ, il avait été convenu que le projet comprendrait des logements sociaux. Pourtant, l'entreprise a bâti des logements de luxe et des immeubles à bureaux sur l'ensemble du site, sans aucune réaction de la part des autorités. La fille du patron d'Ackermans & Van Haren, Alexia Bertrand (Open Vld), est aujourd'hui secrétaire d'État au Budget . À Seraing, il a fallu une lutte acharnée et longue des habitants, soutenue et portée par le PTB et son chef de file Damien Robert, pour arrêter le projet « Cristal Park ». Ce dernier prévoyait la construction de logements de luxe et de bureaux sur un ancien site industriel, mais aussi des prairies et des bois, suite à la vente des terrains publics pour un prix dérisoire. Ces exemples sont loin d’être des cas isolés, et mettent en lumière les liens entre les responsables politiques et les promoteurs immobiliers.

Pour Monsieur et Madame Tout-le-monde, les règles ne sont clairement pas aussi souples. Eux sont obligés de rénover leur bien et de se conformer à toutes sortes de réglementations strictes. Les personnes isolées, les primo-accédants, les nouveaux arrivants, les familles monoparentales, les personnes âgées qui ont une petite pension, les familles nombreuses... tous sont renvoyés vers le segment inférieur du marché du logement. Les gouvernements wallons et bruxellois laissent faire et ont une confiance aveugle dans le libre marché.

Près de sept Wallons sur dix sont propriétaires d’un appartement, d’une maison ou d’un studio. À Bruxelles, le chiffre est de quatre sur dix. Mais cela devient de plus en plus difficile. Au cours de ces huit dernières années, le prix d’achat d’une maison a fait en moyenne un bond de plus de 18 % en Wallonie. À Bruxelles, le prix moyen d’un appartement dépasse les 280 000 euros et le prix moyen d’une maison dans la capitale est de 575 000 euros. Près de deux tiers des jeunes familles qui achètent un logement doivent compter sur l’aide de leurs parents. C'est plus du double comparé à la génération précédente. Par conséquent, pour un groupe de plus en plus important, l'achat d'un logement n'est pas envisageable. Ce groupe doit chercher un logement à louer. Mais là aussi, le marché libre exerce un pouvoir sans entrave. Le nombre de logements sociaux est beaucoup trop limité. Dès lors, la demande explose dans le segment inférieur du marché locatif. Et les logements de très mauvaise qualité deviennent monnaie courante.

Nous voulons faire le Switch et faire du logement abordable un véritable droit. Nous voulons que les clés de la politique du logement soient entre les mains des pouvoirs publics. C'est le cas à Vienne depuis des années, où la ville est elle-même est le plus gros propriétaire immobilier. Là-bas, il va de soi qu'un logement de qualité doit être abordable. Dès lors, les résidents paient entre 330 euros (une chambre) et 750 euros (quatre chambres). Pourquoi ne pourrions-nous pas faire ce que fait Vienne depuis des décennies ? Et si on switchait ? De la chasse au logement… au droit au logement. L'exemple de Vienne montre que c'est une question de choix. Va-t-on abandonner le marché du logement aux promoteurs immobiliers, aux milliardaires et aux propriétaires de clubs de football ? Ou confier aux pouvoirs publics le rôle de chef d’orchestre dans le domaine du logement ?

Nous voulons davantage de logements abordables, où les gens pourront emménager directement. Le problème ne vient pas du manque de logements, mais du manque de biens bon marché. Et c'est du côté des promoteurs qu'il faut lorgner pour savoir pourquoi. Ces derniers inondent notre pays de logements de luxe leur rapportant beaucoup d'argent. Pour eux, chaque brique est source de revenus. Et, à l’heure actuelle, le monde politique leur donne carte blanche. Cela doit changer. Nous voulons que chaque grand projet de construction comprenne obligatoirement ⅓ de logements abordables et ⅓ de logements sociaux dont nous avons bien plus besoin que de logements de luxe. C'est tout à fait possible et cela peut être inscrit dans la loi. Aujourd'hui, les projets de luxe poussent comme des champignons et il n'y a plus de place pour des logements abordables. Le PTB mène des actions à ce sujet dans tout le pays : à Charleroi, contre les projets de logements de luxe et de marina portés par le bourgmestre socialiste Paul Magnette, à Anderlecht dans le quartier des trèfles ou à Herstal dans le cadre de la rénovation du centre-ville.

Nous voulons obliger les promoteurs immobiliers à fournir des logements abordables. En outre, nous garderons davantage le contrôle de la politique du logement et donnerons le bon exemple. Nous créerons une Union pour le logement dans chaque ville ou région rurale. Ces Unions pour le logement deviendront le centre de commandement à partir duquel la collectivité orientera toute la politique du logement. Comme à Vienne, leur conseil d’administration pourra être présidé par l’échevin du logement et inclure différents groupes d'intérêt : jeunes, seniors, locataires, organisations environnementales, syndicats… La participation et la transparence seront nécessaires pour éviter tout favoritisme et conflit d'intérêts. L’Union pour le logement sera alors à même de mener une politique de logement planifiée et d’acheter des terrains et des bâtiments. En généralisant et en étendant ce que l'on appelle le « droit de préemption », nous ferons en sorte que ce soit le gouvernement, et non les spéculateurs, qui se trouve en première ligne lorsque de nouveaux terrains deviendront disponibles. Les Unions pour le logement décideront alors de créer des logements abordables sur ces terrains au lieu de logements de luxe.

70 % des Belges sont propriétaires de leur logement. Mais il est de plus en plus difficile pour les jeunes d'acquérir leur propre logement. Les banques exigent des fonds propres importants comme condition pour octroyer un prêt. Les taux d'intérêt ont à nouveau explosé. Nous mettrons donc sur pied une banque publique qui facilitera l'obtention de prêts immobiliers pour les personnes à faibles et moyens revenus.

À l’heure actuelle, la propriété est inégalement répartie dans notre pays. Les 10 % les plus riches des Belges possèdent ensemble les deux tiers de l'ensemble des logements, des terrains à bâtir, des kots pour étudiants, des propriétés commerciales et des immeubles de bureaux. Quelques géants de l'immobilier dominent le secteur. Le nombre de propriétaires dans les catégories de revenus les plus faibles ne cesse de diminuer d'année en année. Le PTB plaide en faveur d'une taxation progressive des logements afin que les épaules les plus solides contribuent davantage.

Nous rendrons le précompte immobilier progressif, afin que les propriétaires possédant de nombreux biens de valeur paient davantage que les petits propriétaires. Le calcul se fera aussi en prenant en compte leurs revenus. Nous actualiserons le revenu cadastral sans impact négatif sur le propriétaire moyen. Nous poursuivrons la réforme des droits d'enregistrement et les rendrons réellement progressifs. Nous ferons ainsi en sorte qu'il soit possible pour les personnes à revenus faibles ou moyens d'acheter un logement.

La prime au logement pour un premier logement a été supprimée à Bruxelles. Il s'agissait d'un avantage fiscal destiné aux personnes qui contractaient un prêt immobilier. Nous introduirons une prime adaptée pour un premier logement dans les deux régions. Celle-ci bénéficiera aux personnes à faibles et moyens revenus.

Exigé lors de la vente ou de la mise en location d'un bien immobilier, le certificat PEB est évidemment une bonne chose. Mais pourquoi nos autorités laissent-elles une fois de plus le marché libre s'en charger ? Toutes sortes d'acteurs privés se présentent en tant qu'organismes de contrôle et facturent 200 à 300 euros par certificat PEB, sans garantie qu’ils reflètent la qualité réelle de l’isolation. Pour nous, cette mission ne doit pas être confiée au secteur privé. Via nos Unions pour le logement, nous enverrons des inspecteurs contrôler tous les logements.

En Belgique, environ deux tiers des logements sont mal isolés, et davantage dans les quartiers populaires de nos villes et villages. Nos maisons et appartements sont souvent vétustes. L'énergie s' échappe littéralement par les fenêtres et les portes. De ce fait, les autorités bruxelloises et wallonnes s’apprêtent à rendre la rénovation obligatoire pour les propriétaires, comme c’est déjà le cas en Flandre. Mais pour la moitié d'entre eux, ce ne sera tout simplement pas possible. Ils se retrouvent coincés dans un cercle vicieux : les factures d'énergie explosent, de sorte qu'il est urgent de rénover, mais l'augmentation des dépenses des ménages et des prix de la construction les oblige à reporter ces travaux. Dans de telles circonstances, sanctionner les gens n'a aucun sens. Nous inverserons donc la logique : grâce à une nouvelle banque publique, nous ferons avancer les travaux de rénovation pour les propriétaires et les locataires. Les gens rembourseront ensuite cette somme sans frais, grâce aux économies réalisées sur leurs factures d'énergie.

Notre pays s'est engagé à rendre tous les logements efficients sur le plan énergétique d'ici à 2050 (avec les fameux certificats PEB). L'Union européenne a également formulé des exigences similaires. Or, à l'heure actuelle, moins de 1 % des logements bruxellois et 2 % des logements wallons répondent à cette norme. Rénover les logements en vue de les rendre efficients sur le plan énergétique présenterait pourtant un double avantage social : ce serait bon pour le climat mais aussi pour le pouvoir d'achat de millions de ménages. Il est donc vraiment nécessaire de le faire. Mais la question est : comment et qui va payer ? Nos gouvernements restent enfermés dans une logique individualiste. Ce sont encore et toujours les ménages qui doivent prendre l'initiative, mais aussi disposer d'une marge financière qui leur permette de verser un acompte ou un remboursement supplémentaire et espérer enfin retoucher une partie du montant des travaux via des primes partielles. Même pour ceux qui pensent avoir droit à ces primes, l'épreuve des dizaines de documents à compléter ne les met pas à l’abri de mauvaises surprises. À Bruxelles, le budget des nouvelles primes « Rénolution », lancées en grande pompe par le ministre régional de l’Environnement Alain Maron (Ecolo) début 2023, était déjà épuisé en avril pour l’ensemble de la même année.

Une autre solution de ce gouvernement consiste à proposer un prêt sans intérêt. Mais reste irréalisable pour beaucoup d’entre nous. Si tout votre argent passe déjà dans le remboursement d'un premier emprunt, vous ne pouvez pas en contracter un autre, même à taux zéro. Alors, si ces dispositifs ne fonctionnent déjà pas, que se passera-t-il quand la rénovation deviendra obligatoire ? Ce qu’il se passe déjà aujourd’hui en Flandre… où un jeune couple gantois de travailleurs, Frederik et Céline, s'est vu infliger une amende de 13 000 euros parce que leurs travaux de rénovation ont duré trop longtemps. Les rénovations devaient être achevées dans les deux ans, mais ont coûté plus cher que prévu, ce qui a entraîné des retards.

Nous voulons transformer cette logique individuelle en une logique collective. Comme en Allemagne, nous mettrons en place une banque publique qui pourra elle-même avancer les fonds nécessaires aux travaux de rénovation. Nous planifierons les travaux quartier par quartier, rue par rue et isolerons les maisons. De cette façon, il ne faudra trouver qu'un seul entrepreneur par quartier, les coûts du chantier ne devront être payés qu'une seule fois, les ouvriers ne perdront pas de temps à se déplacer d'un site à l'autre et les résidents ne subiront les désagréments qu'une seule fois. La possibilité d'effectuer des achats groupés de matériaux de construction sera avantageuse pour le collectif. À certains endroits, des réseaux de chaleur pourront être intégrés simultanément afin que l'ensemble du quartier puisse profiter de la chaleur résiduelle produite par les entreprises alentour.

Les premières rénovations n'auront pas lieu chez ceux qui peuvent se les payer, mais bien là où les besoins sont les plus importants. Grâce à la thermographie des toits et des murs, nous travaillerons avec les communes pour dresser une carte de l'état de l'isolation des maisons de chaque région. Les quartiers les moins bien isolés seront les premiers où les travaux seront effectués.

Bien entendu, une fois les travaux réalisés, la facture énergétique des ménages diminuera. Ces économies seront en partie utilisées pour rembourser les travaux à la banque publique. Le reste reviendra aux ménages sous forme d'économies sur leurs factures d'énergie. Tout le monde y gagnera. En liant le remboursement au compteur d'énergie, le versement changera de propriétaire en cas de vente ou d'héritage. Cela permettra de s'assurer de l’isolation des immeubles locatifs, aussi. Le propriétaire ne devra rien payer de plus et le locataire, lui, vivra dans une maison isolée.

Le parc locatif représente un quart du parc immobilier wallon et six dixièmes du parc immobilier bruxellois. Les prix des loyers explosent. En Wallonie, les loyers ont augmenté de plus de 12 % sur les cinq dernières années. À Bruxelles-ville, les loyers ont augmenté de plus de 30 % ces dix dernières années. Dans les communes populaires de la capitale, c’est encore plus spectaculaire : près de 50 % de hausse à Schaerbeek et jusqu’à plus de 60 % à Molenbeek. En dix ans, les loyers ont augmenté de plus de 20 % au-dessus du coût de la vie. Une étude de Fédéria (Fédération des agents immobiliers francophones) le confirme, puisqu'il faut débourser maintenant en moyenne plus de 1100 € pour louer un appartement à Bruxelles. Les loyers augmentent donc beaucoup plus vite que les salaires.

Pourtant, ces logements n’ont pas augmenté en taille ou en confort. Pour une partie importante de la population, la part des revenus consacrée aux coûts locatifs est en augmentation constante. Il est urgent d’instaurer un véritable contrôle des loyers des logements privés afin de stopper cette augmentation. En effet, ces derniers représentent en moyenne 40 % des dépenses d’un ménage wallon locataire et même près de la moitié pour un ménage bruxellois.

Nous voulons que la Région wallonne et la Région bruxelloise instaurent une grille contraignante des loyers. À Bruxelles, les parlementaires du PTB ont introduit un projet d'ordonnance en 2015 et également en 2021. En Wallonie, un nouveau texte a été introduit en 2021 par le groupe PTB. À la suite de cette introduction, des auditions des différentes associations luttant pour le droit au logement, comme le Rassemblement wallon pour le droit à l'habitat, le Réseau wallon de lutte contre la pauvreté ou encore le Syndicat des locataires, ont été refusées par la majorité PS-MR-Ecolo.

Notre grille des loyers contraignante se basera sur un loyer de référence défini via des critères objectifs : la qualité du logement, le nombre de chambres, le confort, l’économie d’énergie… Nous attribuerons à chaque critère un certain nombre de points et chaque point correspondra à une somme fixe. Ainsi, nous pourrons déterminer le loyer maximum à ne pas dépasser par les propriétaires. Si un propriétaire ne respecte pas la grille des loyers, le locataire aura le droit de s’adresser gratuitement à l'administration ou à une commission paritaire locative afin que son loyer soit réajusté.

Actuellement, il n'existe qu'une grille indicative des loyers, mise en place au niveau de la Wallonie. Un locataire payant un loyer trop élevé sera juste informé par cette grille qu’il est floué, mais sans qu’il y ait d’effet sur le propriétaire.

Même chose en Région bruxelloise où l’instauration par le gouvernement bruxellois (PS-Les Engagés-Défi) d’une grille indicative en 2017 a eu pour seule conséquence que le propriétaire d’un logement trop cher… n’est toujours pas obligé de baisser le loyer. En 2021, et grâce à la pression du PTB, pour la première fois en Région bruxelloise, un mécanisme de régulation des loyers a été discuté au Parlement bruxellois et la notion de loyer abusif est entrée dans la loi. Ce mécanisme n’est cependant toujours pas contraignant, et le gouvernement, cette fois PS-Ecolo-Défi, est également en train de réviser la grille des loyers vers le haut pour correspondre aux valeurs du marché, ce qui n’a aucun sens sauf celui de continuer à permettre les loyers trop chers. Il ne s’agit donc toujours pas d’un encadrement réel des loyers et ce mécanisme n’aura aucun impact pour les faire baisser.

La proposition PTB, au contraire, permettrait cette baisse. À Bruxelles, par exemple, pour un loyer de 995 euros à l’heure actuelle, le locataire gagnerait avec notre proposition en moyenne 259 euros par mois de pouvoir d’achat. Ce genre de mesure s’applique déjà dans d’autres pays comme aux Pays-Bas, ou dans d’autres villes à l’étranger comme à Vienne ou à Paris.

Malgré l’explosion des prix, la qualité des logements loués n’est pas en amélioration. Ainsi, près d’un tiers des logements wallons ont des problèmes d’humidité, de chauffage ou provoquent des soucis de santé. Nous voulons instaurer l’obligation d’une attestation de conformité permettant d’évaluer la qualité de chaque bien mis en location. Comme tout véhicule mis en circulation, tout logement loué sera ainsi soumis à un contrôle de qualité. Il devra être conforme aux normes des Codes wallon de l'habitation durable ou du Code bruxellois du logement.Nous renforçons Bruxelles-Logement et la Direction wallonne du logement ainsi que les services du logement des communes pour qu'ils contrôlent systématiquement chaque logement mis en location. Ainsi, il n’appartiendra plus au locataire de prendre cette initiative : en effet, beaucoup n'osent pas s'adresser aux autorités compétentes, de peur de voir leur logement déclaré inhabitable.

Lors de la crise énergétique de 2022, de nombreux locataires ont vu leur loyer grimper de plus de 10 % d'un seul coup en raison de l'indexation de leur loyer. Pour eux, ça a été la double peine : leurs factures d'énergie ont explosé tandis que leur loyer s'est envolé. Avec le PTB, nous avons lancé une campagne en envoyant des mails aux ministres concernés pour bloquer les loyers et en menant de nombreux rassemblements sur le terrain, avec le monde associatif et les habitants. Les gouvernements wallons et bruxellois ont d'abord refusé d'intervenir, puis, à contrecœur, proposé une demi-solution : le loyer des logements énergivores a été gelé. Sous notre pression, ce qui était toujours présenté comme impossible est devenu possible : bloquer les loyers, intervenir sur le marché.

C’est aussi grâce à la lutte du monde associatif bruxellois, que nous avons relayée et soutenue, qu’a été permis le vote d’un moratoire sur les expulsions de logement entre le 1er novembre et le 15 mars à Bruxelles. Le texte similaire que nous avons déposé en Wallonie a été rejeté par la majorité PS-Ecolo-MR en mai 2023. Nous continuons le combat pour obtenir la fin des expulsions, pas seulement en hiver et à Bruxelles, mais partout et toute l’année. Le logement est un droit. Nous ouvrirons, par ailleurs, la possibilité d’indemniser le propriétaire en fonction de l’état de ses revenus.

Les propriétaires comme les locataires bénéficieront des avantages de notre plan de rénovation collective. Les frais seront remboursés en prélevant une partie de la baisse des factures d’énergie du locataire. Et le loyer ne pourra pas être augmenté pendant l’ensemble de la durée du remboursement.

Nous incluerons également la qualité sonore dans les exigences de qualité du Code flamand du logement. En effet, les nuisances sonores constituent la cause la plus importante de désagréments, en particulier dans les grandes villes.

Une étude menée par les syndicats des locataires montre que plus de quatre locataires sur dix sur le marché locatif privé ont du mal à constituer une garantie locative. C’est pourquoi nous lancerons une réflexion sur la possibilité de constituer un fonds collectif de garantie locative, placé dans la nouvelle banque publique.

Nous créerons un site web de location, qui reprendra toutes les informations pertinentes sur le loyer (maximum) et le certificat de conformité pour tous les biens à louer. Ainsi, les locataires ne se feront plus rouler dans la farine.

« Vienne, la ville où même les professeurs vivent dans des logements sociaux », titrait autrefois un journal belge. Les Viennois ne sont pas moins de 60 % à louer un logement social ou subventionné. Le seuil de revenu pour une personne isolée est de 3 500 euros nets par mois. Une fois qu'un logement est attribué à quelqu’un, ce dernier ne peut plus le perdre, même si ses revenus se mettent à dépasser le seuil prévu. À Vienne, on estime qu’un logement public doit offrir autant de sécurité que le logement privé, mais à un prix beaucoup plus abordable, avec la garantie du confort et de la qualité. La clé de ce succès ? Le logement a été retiré de la logique du marché. La ville elle-même est le plus grand bailleur, gérant quelque 220 000 « logements communautaires » (« Gemeindebau »). Elle subventionne également 200 000 logements devant répondre à des normes de qualité strictes et être loués à bas prix.

Ce que Vienne fait, nous pouvons le faire aussi. Dans notre pays, les logements sociaux sont réservés aux plus pauvres et il y a pénurie. 41 913 familles wallonnes et 50 000 familles bruxelloises sont sur une liste d'attente pour un logement social. Cela veut dire jusqu’à près de 20 ans d’attente pour une famille nombreuse.

Pour le PTB, un logement social n’est pas un logement précaire. Nous voulons créer une offre de logements sociaux pour un groupe beaucoup plus large. La plupart des grandes villes européennes comptent plus de 20 % de logements sociaux. Aux Pays-Bas, c’est un tiers, et à Rotterdam et Amsterdam, c’est même plus de la moitié du parc locatif. En France, la loi fixe le seuil minimal à 25 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants. Mais, à Bruxelles, ce taux n’est que de 7 %. En Wallonie, c’est encore pire : 5,3 %. Les gouvernements se sont fixés des objectifs de hausse, 10 % en Région wallonne et 15 % à Bruxelles. Mais dans les faits rien ne bouge. Nous avons calculé qu’il manque 73 000 logements publics en Wallonie et près de 40 000 à Bruxelles pour atteindre ces objectifs. Quels objectifs ont avancés les ministres socialistes bruxellois, Nawal Ben Hamou, et wallon, Christophe Collignon ? Respectivement 5000 et 3000 nouveaux logements sociaux entre 2019 et 2024. Des chiffres dérisoires et des objectifs qu’ils n’atteindront même pas. À Bruxelles, moins de 1000 ont été construits et en Wallonie leur nombre a même diminué !

Nous voulons investir massivement dans la construction et la rénovation de logements sociaux. À moyen terme, nous visons 20 % de logements sociaux dans chaque grande ville, où les besoins en logement sont les plus importants. Pour les autres communes, nous fixons la barre à 10 %. Nous redéfinirons les objectifs de chaque entité dans un objectif social et veillerons à ce que, cette fois, il devienne réellement obligatoire pour les communes, qui n’auront d’autre choix que de l’appliquer. Ce qui n’est pas le cas actuellement.

Nous comptons également sur les grands promoteurs immobiliers. Mais pas en leur donnant, comme le fait le gouvernement bruxellois depuis 2019, de l'argent pour construire des logements sociaux. Dans chaque nouveau projet immobilier d'au moins 10 logements, le promoteur devra satisfaire à ce principe : un tiers des logements devront être des logements sociaux et un autre tiers devra être abordable.

Non seulement nous manquons de logements sociaux, mais la qualité de ceux qui existent laisse à désirer. Le vieux patrimoine du logement social a besoin d'être rénové. Dans certaines villes, on parle d'environ un tiers des logements sociaux. Que ce soit à Liège, à Saint-Gilles et en Région de Bruxelles-Capitale, à Mons ou à La Louvière, au cours de cette législature, nous nous sommes battus, au côté des habitants, dans la rue et dans les conseils communaux et les parlements pour réclamer la rénovation des logements sociaux et plus de logements sociaux, obligeant les autorités à entendre les habitants et à prendre des mesures. Nous voulons poursuivre et élargir ce mouvement.

De nombreux autres logements doivent être rénovés conformément aux nouvelles normes en matière d'isolation, de qualité de l'habitat, de sécurité incendie, etc. La rénovation génère beaucoup d’angoisses pour les locataires sociaux, qui ont peur de devoir déménager de force ou de voir leur loyer augmenter après la rénovation. Il est donc important de bien les informer et de les impliquer dans ces rénovations. Nous rénoverons d'abord les logements vides dans le cadre de grands projets de rénovation afin que les habitants puissent continuer à vivre dans le quartier. Nous procéderons à des « rénovations douces » à impact limité pour que les locataires puissent rester dans leur logement. Dans les cas où cela n'est pas possible, nous offrirons des logements temporaires aux locataires pendant la durée des travaux de rénovation, de préférence dans leur quartier.

Afin de garantir à tous et à toutes le droit à un logement abordable et de qualité, nous optons pour un modèle différent. Comme à Vienne, les logements sociaux seront accessibles à un public beaucoup plus large : même les personnes aux revenus moyens y auront droit. Nous mettrons fin aux mesures d'intimidation et rétablirons la sécurité du logement pour les locataires sociaux. En élargissant l'offre, nous relèverons également les seuils de revenus. Les logements sociaux doivent être accessibles à la majorité de la classe travailleuse. Ainsi, il y aura toujours une solution pour ceux qui, pour une raison ou une autre, ne trouvent pas d'issue sur le marché privé de l'achat ou de la location. Avec des normes de qualité élevées et des prix bas, nous ferons du logement social davantage qu'un filet de sécurité : il deviendra un choix normal et intéressant dans l'offre de logements de notre pays.

À l’heure actuelle, les locataires du marché privé ne sont pas les seuls à payer le prix fort. Le loyer représente également une part importante du budget de nombreux bénéficiaires de logement social. Avec la forte inflation et suite à l’indexation de leurs revenus, tous les locataires sont menacés de voir leur loyer très fortement augmenter. Contre cette logique absurde, nous gèlerons le loyer des logements sociaux, comme nous l’avons obtenu à Molenbeek en 2022, et plafonnerons les charges locatives à 10 % du loyer.

À l'heure actuelle, les clés de la politique du logement sont entre les mains des promoteurs immobiliers. Ils décident de ce qui est construit, et où. Il s'agit d'un choix délibéré des responsables politiques. Ces derniers comptent sur les promoteurs immobiliers pour construire. Par conséquent, l'espace disponible est occupé par des logements de luxe au lieu des logements abordables dont nous avons tant besoin. Avec le PTB, nous voyons les choses différemment. Nous voulons que les clés de la politique du logement reposent entre les mains des pouvoirs publics. C'est le cas à Vienne depuis des années : la ville est le plus gros propriétaire immobilier. Pour un logement de qualité, les résidents paient entre 330 euros (une chambre) et 750 euros (quatre chambres). La ville gère 220 000 « logements communautaires » (« Gemeindebau ») et subventionne 200 000 logements supplémentaires, qui doivent répondre à des normes de qualité strictes et être loués à bas prix.

Nous créerons une Union pour le logement dans chaque ville ou région. Ces organismes ne se contenteront pas de gérer des logements sociaux, contrairement aux sociétés de logement que nous connaissons aujourd'hui. Ils deviendront les centres de commande à partir desquels la communauté pourra déterminer toute la politique du logement. L’Union pour le logement dictera le rythme à tous ses membres, de l'architecte à l'entreprise de construction. Mais ce seront les résidents eux-mêmes qui rédigeront la partition. Comme à Vienne, son conseil d’administration pourra être présidé par l’échevin du Logement et inclure différents groupes d'intérêt : jeunes, seniors, locataires, organisations environnementales, syndicats, etc. La participation et la transparence seront nécessaires pour éviter tout copinage et conflit d'intérêts. L’Union pour le logement sera alors à même de mener une politique du logement planifiée et d’acheter des terrains et des bâtiments.

Pour construire, il faut un terrain. Aujourd'hui, de précieux terrains publics sont vendus à d’importants promoteurs immobiliers, comme à Schaerbeek à la friche Josaphat. Ce faisant, les autorités cèdent un levier important de la politique du logement. Nous mettrons un terme à cette liquidation en maintenant ces terrains publics. De cette façon, les communes renforceront leur position face au secteur privé et pourront mettre en place une véritable politique du logement. En Flandre, il existe un excellent outil pour cela, la banque foncière flamande. Elle supervise la gestion des terres publiques. Nous voulons créer des banques similaires à Bruxelles et en Wallonie, en rassemblant les terrains détenus par les régies foncières communales ou provinciales. Nous leur donnerons pour mission de soutenir les politiques foncières actives des communes. Nous dressons une liste de tous les terrains appartenant aux autorités, aux institutions gouvernementales et aux entreprises publiques. De cette façon, ces organismes publics pourront interagir entre eux de manière plus efficace. La Banque foncière les assistera dans l'échange de parcelles intéressantes, pour l'acquisition de nouveaux terrains et pour la gestion des terrains publics, afin de répondre aux besoins de logement, mais également pour continuer à développer une réelle politique naturelle et agricole. Dans ce contexte, le droit de préemption, c’est-à-dire la priorité accordée aux autorités lors de la vente de certains terrains, sera exercé de manière plus efficace.

Nous ne vendrons plus de terrains publics à des promoteurs immobiliers. Au lieu de cela, nous privilégierons le bail emphytéotique à durée déterminée. À Amsterdam, il en est ainsi depuis plus d'un siècle. Pareil à Vienne. Grâce à ce système, une ville a plus d'influence et d’emprise sur les projets immobiliers, et donc sur ce qui peut et doit être construit. Dans cet esprit, nous nous sommes battus victorieusement à Forest pour que le terrain de l’ancienne prison reste 100 % public afin d’y développer des projets utiles aux habitants.

De plus, le bail emphytéotique génère davantage de revenus. À Amsterdam, il génère 80 à 100 millions d'euros par an. Nous souhaitons investir ces revenus dans des projets de logements abordables. De cette façon, l'argent provenant de l'augmentation des prix des terrains n’ira plus aux spéculateurs, mais à la communauté. Cela nous permettra d’endiguer la spéculation et l’augmentation des prix.

Nous élargirons également l'offre de terrains et de bâtiments publics. En règle générale, les promoteurs immobiliers recherchent activement des habitations ou des terrains à acheter. Les autorités, elles, ne le font habituellement quasiment pas. Ceci, alors qu'elles ont la priorité sur l'achat de terrains et de bâtiments dans certaines zones par le biais du droit de préemption. En exerçant ce droit, les autorités pourront acheter des terrains et des bâtiments à la place de promoteurs immobiliers. Ce droit est exercé aujourd’hui de manière très limitée. Nous souhaitons y remédier.

De grands spéculateurs immobiliers laissent délibérément des maisons et des bâtiments inoccupés pour faire grimper les prix. Ils spéculent sur une hausse des prix de l'immobilier dans un quartier donné. Continuant de miser sur l'immobilier résidentiel onéreux, ils laissent des appartements de luxe et des penthouses invendus ou inoccupés. Conséquence : en Wallonie, entre 15 000 et 20 000 logements sont vides. À Bruxelles, entre 17 000 et 26 000 logements restent inhabités. Des visites de confirmation des inoccupations sont en cours, mais sont trop lentes. Seulement 2000 logements ont été visités et 1200 vides ont été confirmés. En même temps, de plus en plus de personnes ne parviennent pas à trouver un logement abordable et on compte des milliers de sans-abri et de SDF, plus de 7000 juste pour Bruxelles. Pour lutter contre les grands spéculateurs immobiliers, nous augmenterons le montant minimum de la taxe d’inoccupation et de la taxe sur les terrains non bâtis à partir d’un troisième logement inoccupé. Nous réduirons également le nombre d'exemptions. Nous encouragerons les villes à investir le produit de la taxe d’inoccupation dans des projets de logements abordables.

Nous créerons également un cadastre des inoccupations, dans lequel nous consignerons et publierons le registre d’inoccupation des communes. Il reprendra notamment les raisons pour lesquelles les bâtiments sont inoccupés. Cela permettra plus de transparence. Nous encouragerons les communes à renforcer leur service de logement et leur contrôle, afin d’identifier et de cartographier efficacement tous les biens inoccupés.

Nous obligerons les propriétaires qui laissent délibérément leur habitation se délabrer à la remettre en état. Mais aux petits propriétaires dont l’habitation demeure inoccupée parce qu'ils ne disposent pas des ressources ou de permis nécessaires pour la rendre à nouveau habitable, nous proposerons de l’aide sous la forme de « brigades d'inoccupation ». Nous les accompagnerons ainsi plus efficacement et, si nécessaire, leur apportons un soutien financier pour leurs travaux de rénovation. Notre projet de rénovations collectives pourra également y contribuer. À Hasselt, par exemple, nous avons mené une campagne contre l’inoccupation des étages des magasins. Les réglementations communales rendent encore aujourd’hui les rénovations très difficiles, de nombreux bâtiments étant classés. Par conséquent, réaliser des travaux est presque impossible. Il conviendra d'aider les commerçants et de modifier les réglementations, afin que ces habitations puissent être occupées.

Grâce au droit de gestion publique, les autorités communales, les CPAS ou les sociétés de logement social peuvent remettre en état un logement inoccupé depuis deux ans et le louer comme logement social pendant neuf ans. Ils récupèrent leur investissement à travers la location du bien comme logement social. Ce droit existe déjà, mais la plupart des communes ne l’exercent pas. Nous appliquerons automatiquement le droit de gestion publique après trois ans d'inoccupation. Pour ce faire, nous adapterons le Code flamand du logement.

Par ailleurs, de nombreux logements sociaux sont également inoccupés. On en compte actuellement 6 500 en Wallonie alors qu'il n'y en avait que 5 200 en 2019. À Bruxelles, c’est à peu près le même nombre, 5000 en 2023, soit 1 261 de plus qu’au moment de la prise de fonction de Nawal Ben Hamou, entre autres, faute de rénovation. Nous investirons dans la rénovation et rendrons ces logements habitables.